今借りている住宅ローンの金利交渉を成功させるコツ

      2016/02/21

どうも、元住宅営業のカリカエルです。今回は住宅ローンの借り換えと金利交渉についてお話しします。

住宅ローンの利息を少しでも減らしたい!と思ったとき、すぐに思いつくのが繰り上げ返済ですよね。繰り上げ返済を利用すると、返済期間を短縮したり月々の返済額を下げることができます。

では、他に利息を減らす方法はないのでしょうか?

ありますよね。そう、借り換えと金利交渉です。意外と忘れがちな方法ですが、このふたつも利息を下げる効果が大きです。

それではさっそく、借り換えと金利交渉で利息を下げる方法を詳しくみていきましょう。

住宅ローンの借り換えより金利交渉の方がラクです

住宅ローンの借り換えとは、今借りているA銀行から金利が引くいB銀行に乗り換えることです。乗り換えるときに金利が下がることで、利息の低減効果が期待できます。

ここでポイントになってくるのが、手続きの面倒さと借り換え手数料です。

まず、借り換えに必要な種類がたくさんあり役所や法務局にもらいに行かないといけません。また、建築会社や不動産屋からもらっている書類も準備しておく必要があります。

必要書類は借り換え先の銀行によって変わりますが、たとえば以下のものが必要です。これだけ集めるのは、けっこう面倒ですよね。

役所でもらう書類
・住民票
・課税証明書
・印鑑証明
法務局でもらう書類
・不動産登記簿謄本
・公図
・地積測量図
建築会社や不動産屋からもらっている書類
・契約書(工事請負契約または不動産売買契約)
・建築確認申請書と検査済証
・図面
その他
・本人確認書類
・健康保険証
・物件所在地がわかる地図
・現在の資産がわかる通帳

また、借り換えにはけっこう高額な手数料も必要です。たとえば以下のようなものが必要ですが、総額で数十万円になることがほとんどです。

住宅ローン借り換えの諸費用
・現在のローンを一括返済する手数料
・新しい借入先銀行に払う借り換え事務手数料
・新しい住宅ローンの保証料
・登記費用(抵当権の抹消と設定)
・収入印紙

これだけ手間とお金をかけて「それでも借り換えるメリットがあるか?」を考えないといけないわけですが、もし今借りてる銀行が金利を下げてくれたら何も面倒なことをしなくてよくなるわけです。

そこで検討したい手段が「金利交渉」というわけです。

住宅ローンの金利交渉を成功させるコツ

住宅ローンの金利交渉を成功させるコツは以下の3つです。まとめて詳しく解説します。

金利交渉を成功させるコツ
① 実際に他銀行で借り換えの仮審査を受けておく
② 他行の金利と今の銀行の金利を比較して金利下げ交渉をする
③ 今借りている銀行の決算月を狙って交渉する

金利交渉を成功させたい場合は、他行の金利と比べるのがセオリーです。つまり、具体的に「他行の金利はおたくより○%低いので、金利を下げてほしい」と言うわけです。

ここで大事なことは、実際に他行で借り換えの仮審査を受けておくことです。そこまでしておいたら借り換えに対する本気度が伝わるので、今借りている銀行も適当に対応できなくなります。

ちなみに「支払いが苦しいから金利を下げてほしい」とお願いするのはNGです。銀行に返済能力がないと見なされると借り換えどころではなくなるので、余計な問題は起こさないようにしましょう。

もうひとつ、金利交渉を成功させるのに有効な方法があります。それは、銀行の決算を狙う方法です。

各銀行では「住宅ローン残高」という指標があり、決算期には「住宅ローン残高○○億円以上」のような目標を立てています。ですから、決算期に住宅ローンの顧客を失いたくないのです。

このことを利用すると、決算月(3月や9月)に借り換えをチラつかせた金利交渉は成功しやすいと言えます。姑息な手ではありますが、背に腹は代えられませんよね。

住宅ローンの金利交渉をする流れ

ここで、住宅ローンの金利交渉をする流れを確認しておきましょう。

  • ステップ1:住宅ローンの借り換えをするメリットがあるか検討
  • ステップ2:銀行を比較して良さそうなところで借り換えの仮審査
  • ステップ3:借り換え先の銀行の金利を材料に今の銀行と金利引き下げ交渉
  • ステップ4:万が一、交渉に失敗したら借り換え実行
  • ステップ5:新銀行で返済スタート

ここで大切なことは「もしも金利引き下げ交渉に失敗したら、次善の策として借り換えを実行する」ところまで検討しておくことです。

住宅ローンの元金を減らすために動き始めたわけですから、その労力を無駄にしたくないものですね。

住宅ローンの金利交渉と繰り上げ返済どちらがいいか?

説明したとおり、住宅ローンの借り換えは時間とお金がかかるというハードルがあり、金利交渉は失敗する可能性があります。では、繰り上げ返済はどうでしょうか?

繰り上げ返済の手数料はゼロ円の銀行もあり、かかっても数千円程度です。手続きもカンタンで、銀行に断られる心配もありません。良いことずくめのような気がしますよね。

しかし、やっぱり注意点があります。

まず注意点の一つ目は、繰り上げ返済で大きく元金を減らすためにはまとまった資金が必要ということです。将来の収入に不安があったり学資などで大きな支出がある人は、繰り上げ返済を行うより手元に資金を置いておいた方がよい場合もあります。

注意点の二つ目は、現状の金利が高い場合は繰り上げ返済より利息を下げる方が先決ということです。繰り上げ返済は住宅ローンの元金を減らすために行いますが、金利が高い状態では返済による元金の減りが遅いです。

繰り上げ返済、借り換え、金利交渉。それぞれ長所と短所がありますので、あなたの状況に合わせてどれを活用するか決めましょう。

【参考】成果報酬型の住宅ローン借り換え代行サービス

住宅ローン借り換えセンター

 わずらわしい手続きを任せることが可能
 借り換えが成功しない場合は費用が不要
 金利交渉で優遇金利を引き出してくれる
 諸費用の準備ゼロ円でも借り換えできる
 住宅ローンと建築のプロが在籍している

住宅ローンの借り換えは手続きが面倒なうえに、金利交渉や銀行乗り換えの段取りなどに時間と費用と手間を取られてしまいます。そこで役立つのが成果報酬型のモゲージ・ブローカーです。

成果報酬型のモゲージ・ブローカーに借り換えを代行してもらえば、面倒な手続きを引き受けてくれたうえに、あなたにとって最も有利な借り換え金利を引き出してくれます。

特に以下の条件に当てはまる方は、何百万円も利息低減できる可能性があります。

・住宅ローン残高が1,000万円以上ある
・住宅ローン残期間が10年以上ある
・現在の金利が3%以上である
・10年以上前にフラット35で契約した
・自分の住宅ローン残高がわからない

借り換え審査に落ちたことがある人や、ローン返済で延滞経験がある人、借り換えと同時にリフォームをする人は優秀な代行業者に依頼するとその強みを発揮してくれます。

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