住宅ローンの借り換えと繰り上げ返済は手数料いくらかかる?

      2016/02/23

どうも、元住宅営業でローンアドバイザーをしていたカリカエルです。

住宅ローンの元金を減らす手段として、借り換えや繰り上げ返済をしようと思ったとき真っ先に気になることはなんですか?手順ですか?どれぐい効果があるかですか?

借り換えや繰り上げ返済では手順や効果も大事ですが、手数料も気になりますよね。特に借り換えでは高額の手数料がかかるので、そもそも借り換えで家計がラクになるのか検討する必要があります。

そこで、今回は住宅ローンの繰り上げ返済と借り換えの手数料についてまとめてみたいと思います。

住宅ローンの繰り上げ返済手数料

住宅ローンの繰り上げ返済では、ネット銀行を中心に手数料無料が増えています。ただし「どんな場合でも無料」というのもあれば「ネットバンキングからの繰り上げ返済のみ無料」というような条件付きもあります。

繰り上げ返済が無料になる条件の例
ネット銀行を含めネットバンキングからなら無料
一定の借入期間を過ぎると無料
一部繰り上げ返済は無料、全額繰り上げ返済は有料
変動金利の繰り上げ返済は無料、固定金利の繰り上げ返済は有料

具体的に、いくつかの銀行の繰り上げ返済手数料を挙げてみます。(2016年2月21日調べ)

金融機関名 一部繰り上げ返済手数料 全額繰り上げ返済手数料
三菱東京UFJ銀行 インターネット:無料
窓口(書面):16,200円
インターネット:10,800円
窓口(書面):21,600円
三井住友銀行 インターネット:無料
窓口(書面):16,200円
インターネット:5,400円
窓口(書面):21,600円
横浜銀行 変動金利:5,400円
固定金利:21,600円
変動金利(3年以内):3,240円
変動金利(3年超5年以内):2,160
変動金利(5年超7年以内):1,080円
変動金利(7年超):無料
固定金利:32,400円
常陽銀行 変動金利(窓口):6,480円
変動金利(ネット):無料
固定金利(窓口):6,480円~54,000円(返済金額による)
固定金利(ネット):無料
変動金利(窓口):6,480円(7年目以降は無料)
変動金利(ネット):取り扱いなし
固定金利(窓口):6,480円~54,000円(返済金額による)
固定金利(ネット):無料
ソニー銀行 無料 無料
イオン銀行 無料 54,000円

メガバンク、地方銀行、ネット銀行からそれぞれ2行ずつ挙げてみました。

ネット銀行は、繰り上げ返済手数料がゼロ円のところが多いです。最近はメガバンクや地方銀行でも、ネットバンキングからの一部繰り上げ返済が無料になるところが増えました。

特定の条件付きで手数料無料というところもあるので、繰り上げ返済をする前に借入先の銀行がどういう条件になっているか確認しておきたいところです。

繰り上げ返済では保証会社の手数料もお忘れなく

繰り上げ返済の手数料をチェックするとき、意外と忘れがちなのが保証会社に払う手数料です。

繰り上げ返済すると必要なくなった保証料の一部が戻っています。その際、保証会社が補償金の返戻(へんれい)事務手数料を取ってくる場合があるのです。

先ほどの6銀行の場合はどうか、みてみましょう。

金融機関名 保証料返戻(へんれい)手数料
三菱東京UFJ銀行 一部繰り上げ返済:3,240円
全額繰り上げ返済:8,640円
三井住友銀行 10,800円(ネットの一部繰り上げ返済を除く)
横浜銀行 10,800円(変動金利の繰り上げ返済を除く)
常陽銀行 5,142円
ソニー銀行 保証料不要につき返戻もなし
イオン銀行 保証料不要につき返戻もなし

もともと保証料を取らないネット銀行以外は、原則繰り上げ返済による保証料の返戻手数料がかかります。

高くても1万円程度ですが、繰り上げ返済の手数料も合わせるとそれなりの金額になる場合もあります。たとえば横浜銀行で固定金利の住宅ローンを一部繰り上げ返済したら、手数料が合計で32,400円必要です。

むむ…。これだけ高いと、頻繁に繰上返済しずらいですよね。

手数料が高い銀行で住宅ローンを借りている人は、まとまった金額ずつ期間をあけて繰り上げ返済をするのがよさそうです。

住宅ローン借り換え手数料

住宅ローンを借り換える場合は、今借りている銀行で一括繰り上げ返済手数料がかかります(上の繰上返済手数料表を参照)。さらに、借り換え先の銀行でも新規に住宅ローン事務手数料が必要です。

先ほどの6銀行の場合はどうか、みてみましょう。

金融機関名 借り換え手数料 保証料
三菱東京UFJ銀行 32,400円 必要
三井住友銀行 32,400円 必要
横浜銀行 32,400円 必要
常陽銀行 32,400円 必要
ソニー銀行 定額型:43,200円
定率型:借入額の2.16%
不要
イオン銀行 定額型:108,000円
定率型:借入額の2.16%
不要

ネット銀行以外は32,400円の手数料がかかります。ネット銀行は手数料が高いですが、その代わり保証料が不要です。

定額型と定率型では手数料額がかなり違いますが、定率型の方が借入金利が安く設定されています。そのため、高い手数料を払っても定率型にしておいた方が、利息が安くなり総返済額が少なくなる場合があります。

都市銀行や地方銀行の保証料は借入額や借入期間、勤め先、勤続年数などで変わります。だいたい2%前後のところが多いので、ネット銀行の定率型手数料と同じぐらいのコストになります。

保証料が必要な銀行から保証料不要の銀行に借り換える場合は、返戻分の保証料が手元に残ることになります。逆に保証料不要の銀行から保証料が必要な銀行に借り換えると、あらたに保証料が必要になるので心づもりしておきましょう。

ちなみに、保証料不要の銀行は保証会社を使わないので、審査が厳しくなる傾向があります。

住宅ローンを繰り上げ返済したり借り換えるときは、手数料や諸費用を勘案してメリットがあるか検討してから実行していただきたいものです。

【参考】成果報酬型の住宅ローン借り換え代行サービス

住宅ローン借り換えセンター

 わずらわしい手続きを任せることが可能
 借り換えが成功しない場合は費用が不要
 金利交渉で優遇金利を引き出してくれる
 諸費用の準備ゼロ円でも借り換えできる
 住宅ローンと建築のプロが在籍している

住宅ローンの借り換えは手続きが面倒なうえに、金利交渉や銀行乗り換えの段取りなどに時間と費用と手間を取られてしまいます。そこで役立つのが成果報酬型のモゲージ・ブローカーです。

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特に以下の条件に当てはまる方は、何百万円も利息低減できる可能性があります。

・住宅ローン残高が1,000万円以上ある
・住宅ローン残期間が10年以上ある
・現在の金利が3%以上である
・10年以上前にフラット35で契約した
・自分の住宅ローン残高がわからない

借り換え審査に落ちたことがある人や、ローン返済で延滞経験がある人、借り換えと同時にリフォームをする人は優秀な代行業者に依頼するとその強みを発揮してくれます。

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