住宅ローンと離婚 | 借り換えでどちらかが住み続ける場合

      2016/02/18

どうも、元住宅営業のカリカエルです。今回は、住宅ローンが残っている状態で離婚するときの「借り換え」についてお話します。

今や3組に1組は離婚しているといわれる時代で、家を買ったあと数年で離婚されるかたもおられます。

私の経験では、住宅ローンはご主人様が債務者となり奥様が連帯保証人や連帯債務者となるご家庭が多いように思いました。

ご夫婦が離婚を決断されると買った家やマンションを売る売らない、あるいは奥様が連帯保証から抜ける抜けないが問題となってきます。

あとの心配がないのは「家を売ってしまい、その代金で住宅ローンを完済する」ことですが、完済できない場合は家を売ることができないので夫婦どちらかが住み続けるこになります。

ここで、住宅ローンの原則を確認しておきましょう。

住宅ローンの原則
債務者が住宅ローンの対象住宅に居住している必要がある
住宅ローンの残債がある間は他人に貸すことができない
家を売るときは住宅ローンを完済する必要がある

上記の原則から考えると「債務者であるご主人様が出て行き、奥様が住み続け、住宅ローンはご主人様が払い続ける」ということができないことになります。おなじく「夫婦共に出て行き、誰かに貸して賃料で住宅ローンを返し続ける」ということもできません。

どちらも金融機関から住宅ローンの完済をせまられるか、貸す場合は事業用ローンへの組み換えとなりますので住宅ローンにくらべて利息が高く融資期間は短くなります。

では、家を売っても住宅ローンを完済できない場合はどうすればいいのか?そこで検討したいのが「住宅ローンの借り換え」です。

住宅ローン残債があって離婚するとき妻が連帯保証から抜ける方法

奥様にしてみれば離婚と同時に住宅ローン上の夫との関係も清算したいとお考えでしょうが、離婚後も奥様が住宅ローンの連帯債務や連帯保証から抜けることは簡単ではありません。連帯債務や連帯保証を解消しようと思えば、原則的にはまず今借りている金融機関の住宅ローンを完済することが必要になります。

こうした問題を解決するひとつの方法が「住宅ローンの借り換え」です。これからも住み続ける側が自分名義で新しく住宅ローンを借りて、そのお金を現在の住宅ローン完済にあてるのです。この方法であれば現在住宅ローンを借りている金融機関から文句を言われることもなく、かつ家の権利も整理されるので後の心配がありません。

夫が出て行く場合と、妻が出ていく場合で整理してみましょう。

夫が出て行く場合
家の名義を妻にして、住宅ローンも妻名義で借り替える。妻に安定した収入が必要。
妻が出て行く場合
妻以外の連帯保証人を立てなおし、住宅ローンを借り替える。

どちらも財産分与や離婚の慰謝料や子の養育費などがからんでくるので、離婚後のトラブルでもめないように弁護士や司法書士などの専門家に相談しておくことが大切です。

離婚で住宅ローンを借り替えるときにやっておきたいこと

離婚は大変残念なことですが、住宅ローンを借り替えて名義を整理するのであれば以後前向きに暮らしていくために考えておきたいことがあります。それは離婚後の住宅ローン返済をラクにすることです。

借り換えのタイミングで金利を大きく引き下げることができれば、住宅ローンの返済額を大幅に下げることができます。

たとえば、住宅ローンの残債が1,000万円。残りの支払い期間が10年の場合、金利が0.5%変わると月々の返済額が少し下がります。総返済額でみれば、かなり利息を抑えることができます。

金利2%で1000万円を返済期間10年で借りる場合
総返済額:11,041,557円
月々返済:92,013円
金利1.5%で1000万円を返済期間10年で借りる場合
総返済額:10,774,922円
月々返済:89,791円
金利1%で1000万円を返済期間10年で借りる場合
総返済額:10,512,432円
月々返済:87,604円

残債1,000万円、残りの支払い期間10年でシミュレーションしてもこれだけの差が出るので、もっと残債や支払い期間が残っているかたはさらに利息を節約できます。

借り換えをするときは手数料がかかりますので、金利と手数料あわせて金融機関の比較をして少しでも返済額をラクにしていただきたいものです。

権利をすっきり整理してあとの心配をなくし、月々の住宅ローン返済もラクにして新しいパートナーが現れる日をお待ちになっていはいかがでしょうか。

【参考】成果報酬型の住宅ローン借り換え代行サービス

住宅ローン借り換えセンター

 わずらわしい手続きを任せることが可能
 借り換えが成功しない場合は費用が不要
 金利交渉で優遇金利を引き出してくれる
 諸費用の準備ゼロ円でも借り換えできる
 住宅ローンと建築のプロが在籍している

住宅ローンの借り換えは手続きが面倒なうえに、金利交渉や銀行乗り換えの段取りなどに時間と費用と手間を取られてしまいます。そこで役立つのが成果報酬型のモゲージ・ブローカーです。

成果報酬型のモゲージ・ブローカーに借り換えを代行してもらえば、面倒な手続きを引き受けてくれたうえに、あなたにとって最も有利な借り換え金利を引き出してくれます。

特に以下の条件に当てはまる方は、何百万円も利息低減できる可能性があります。

・住宅ローン残高が1,000万円以上ある
・住宅ローン残期間が10年以上ある
・現在の金利が3%以上である
・10年以上前にフラット35で契約した
・自分の住宅ローン残高がわからない

借り換え審査に落ちたことがある人や、ローン返済で延滞経験がある人、借り換えと同時にリフォームをする人は優秀な代行業者に依頼するとその強みを発揮してくれます。

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