住宅ローン減税カンタン計算!控除分を繰上返済するとお得

      2016/02/23

どうも、元住宅営業のカリカエルです。今回は住宅ローン減税や繰り上げ返済、借り換えでどのように家計がラクになるかのお話です。

住宅ローンを借りると「住宅ローン減税」を受けられるようになり、所得税や住民税の一部が控除されます。住宅ローンの金額が大きいと控除額も大きくなるので、家計にとって大変助かる減税となっています。

住宅ローン減税以外にも「繰り上げ返済」や「借り換え」をうまく使って家計をラクにすることができます。それぞれ家計をラクにする仕組みが違いますので、簡単におさらいしながら活用方法を考えてみましょう。

住宅ローン減税の概要と計算方法

「住宅ローン減税制度」は年末の住宅ローン残高の1%を所得税から10年間控除してくれます。所得税で控除しきれず余った場合は、住民税からも一部控除されます。

住宅ローン減税は世帯単位ではなく個人単位で申請できるので、夫婦ペアローンや連帯債務のときに夫と妻の両方が控除を受けることができます。

さらに消費税が5%から8%になったことを受け、平成26年4月から平成31年6月まで所得税ならびに住民税の最大控除額が拡充されています。

住宅ローン減税の概要
控除率:年末(12月末)のローン残高の1%
控除期間:10年間
最大控除額:40万円/年 × 10年 = 400万円 ※1
住民税からの控除上限:136,500円

※1 長期優良住宅や低炭素住宅の認定を受けると、10年間合計で500万円まで拡充されます。

上記のとおり住宅ローン減税には上限がありますので、奥様にも稼ぎがあるときは夫婦ペアローンや連帯債務で住宅ローンを組んだ方がより多くの控除を受けられます。

控除の計算方法は難しいので、簡単にシミュレーションできるサイトを使いましょう。たとえば、国交省の「すまい給付金かんたんシミュレーション」で試算できます。

条件
夫の年収:450万円
妻の年収:200万円
扶養家族:0人(16歳未満の子供2人)
消費税:8%
借入額:3000万円
金利:1.0%
借入期間:30年
返済開始月:1月
夫単独ローン(夫3000万円)の場合
住宅ローン控除初年度:262,000円
住宅ローン控除10年間:2,446,200円
夫婦ペアローン(夫2400万円+妻600万円)の場合
住宅ローン控除初年度:233,100円+58,200円=291,300円
住宅ローン控除10年間:2,008,700円+501,800円=2,510,500円

うえの例では、わずかですが夫単独より夫婦二人でペアローンを組んだ方が控除金額が大きくなります(10年間で64,300円)。

住宅ローン減税+繰り上げ返済と借り換えの活用方法

住宅ローン減税は所得税と住民税の控除でしたが、「繰り上げ返済」や「借り換え」は返済額そのものを減らす効果があります。

繰り上げ返済
いつもの月々の返済額に追加して返済する方法。まとまった金額を繰り上げ返済すると、支払い利息を減らして返済期間を短縮したり返済額を低減させることができる。
借り換え
現在借りている金融期間(A)から別の金融機関(B)へ住宅ローンを借り替える。Bで借りたお金でAの住宅ローンを完済する。借り替える際に金利が下がると返済額を下げることができる。

繰り上げ返済と借り換え。いずれも、借り入れ開始からできるだけ早い時期におこなうとより返済額を圧縮できます。

住宅ローン減税を受けながら繰り上げ返済するタイミング

繰り上げ返済をするタイミングは主に2のことを検討する必要があります。

まず、ひとつめの検討課題は「何月に繰り上げ返済するか?」です。

住宅ローン減税は12月末のローン残高をもとに計算するので、年末に繰り上げ返済するより年明けのほうがお得になります。一方、繰り上げ返済は少しでも早く行う方がたくさん無駄な利息をカットできるので、年明けまで待つより年末に実行した方がお得です。

では、住宅ローン控除と繰り上げ返済のことを考えると、年末か年明けではどちらの方が得するのでしょうか?

次に、ふたつめの検討課題は「何年目にするか?」です。

住宅ローン減税は、年末のローン残高が大きいほど控除額も大きくなります。だったら10年間は繰り上げ返済せず、控除が終わってから一気にまとめて繰り上げ返済した方がお得なのでしょうか?

たとえば10年間毎年100万円ずつ繰り上げ返済をしていくのと、10年後に1000万円繰り上げ返済するのとではどちらが得なのでしょうか?

結論から言うと、住宅ローン減税額が減ったとしても1ヶ月でも早いタイミングで毎年コツコツ繰り上げ返済するほうがお得です。これは、借入額が多く金利が高いほど効果的です。

ただし、住宅ローンを借りた金額が少ない場合は注意が必要です。繰り上げ返済をして返済期間を短縮した結果、残りの返済期間が10年を切ると住宅ローン減税が打ち切られてしまいます。

住宅ローン減税を受けながら借り換えするタイミング

住宅ローンの借り換えでは、繰り上げ返済のように年末のローン残高に大きな影響を与えることがありません。よって、借り換えで返済額が低減され家計がラクになるのであれば、できるだけ早期に行うほうがいいということになります。

減税や繰り上げ返済に比べると、借り換えのことは意外とみなさまお忘れになられているようです。手間と費用はかかりますが、それ以上の見返りがありますので是非ご検討いただきたいものです。

今は史上最低金利を更新中です。とくに変動金利は驚くような低水準で、まだ急激に上昇するような動きはありません。

借り換えで一気に金利を下げて、早めに借り入れ元本を減らすことで将来の金利上昇リスクに備えることができます。うまく借り換えを活用してみてはいかがでしょうか。

【参考】成果報酬型の住宅ローン借り換え代行サービス

住宅ローン借り換えセンター

 わずらわしい手続きを任せることが可能
 借り換えが成功しない場合は費用が不要
 金利交渉で優遇金利を引き出してくれる
 諸費用の準備ゼロ円でも借り換えできる
 住宅ローンと建築のプロが在籍している

住宅ローンの借り換えは手続きが面倒なうえに、金利交渉や銀行乗り換えの段取りなどに時間と費用と手間を取られてしまいます。そこで役立つのが成果報酬型のモゲージ・ブローカーです。

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特に以下の条件に当てはまる方は、何百万円も利息低減できる可能性があります。

・住宅ローン残高が1,000万円以上ある
・住宅ローン残期間が10年以上ある
・現在の金利が3%以上である
・10年以上前にフラット35で契約した
・自分の住宅ローン残高がわからない

借り換え審査に落ちたことがある人や、ローン返済で延滞経験がある人、借り換えと同時にリフォームをする人は優秀な代行業者に依頼するとその強みを発揮してくれます。

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