住宅ローンの借り換えとは? | 家計をラクにする方法

      2016/02/24

どうも、元住宅営業で住宅ローンアドバイザーをしていたカリカエルです。

消費税増税の駆け込み需要や史上類を見ない低金利が追い風になり、ここ数年住宅業界がにぎわいました。エコポイントや所得税控除など国の後押しを利用して、家やマンションを買った人も多いと思います。

さて、家やマンションを買うとなるとほとんどの人が住宅ローンを利用するわけですが、借りた後も借り換え繰り上げ返済を使ってメンテナンスする人ってどれぐらいいるんでしょうか?

ちなみに、こんな資料があります。

[参考] 住宅金融支援機構「2014年 民間住宅ローンの貸出動向調査結果」

この調査結果を見ると「新規貸し出しにおける約定貸出期間は平均25.1年」で「完済債権における貸出後の経過期間は平均14.3年」だそうです。みなさま何らかのメンテナンスをして、早めに完済していることが伺い知れます。

ということで、今回はそのメンテナンスの代表と言える住宅ローンの借り換えについて基本的なことをお話しします。

住宅ローンの借り換えとは?

住宅ローンの借り換えとは、今借りているA銀行から金利が低いB銀行に乗り換えることです。借り換えには手数料がかかりますが、借り換えで生まれた金利差を利用して返済をラクにできます。

繰り上げ返済は費用や手間がかかるので、比較的ラクな「金利下げ交渉」とセットで進めます。

金利下げ交渉とは、今借入している銀行と交渉して金利を下げてもらうことです。詳しくは、以下の記事が参考になります。

住宅ローンの金利交渉を成功させるコツ

「金利交渉」では金利が0.1%でも下がればメリットが出ますが、「借り換え」は費用がかかるのでその費用分以上に利息が減らないとやる意味がありません。

借り換えをやる価値があるのは「残債1,000万円以上、残りの返済期間10年以上」の住宅ローンで、尚且つ借り換えで金利が1%以上下がる場合と言われます。

借り換えをする場合は金利差ばかり目がいきがちですが、団体信用生命保険の内容や金融機関の特典も併せて検討することが大切です。

たとえばイオン銀行なら住宅ローン契約者限定特典として毎日のお買い物5%OFFになったりします。

[参考] 住宅ローン契約者限定イオンセレクトクラブの特典

住宅ローン借り換えと金利交渉の流れ

住宅ローンの借り換えを検討するときは、金利交渉も併せて行うといいです。もし、今借入している銀行が金利を下げてくれたら、借り換えする手間も費用も使わずに済みます。

  • ステップ1:住宅ローンの借り換えをするメリットがあるか検討
  • ステップ2:銀行を比較して良さそうなところで借り換えの仮審査
  • ステップ3:借り換え先の銀行の金利を材料に今の銀行と金利引き下げ交渉
  • ステップ4:万が一、交渉に失敗したら借り換え実行
  • ステップ5:新銀行で返済スタート

住宅ローンの金利交渉では「実際に他行で借り換えの仮審査をしている」という事実が交渉材料になります。銀行は住宅ローンの貸出残高を下げたくないので、本気で借り換えを検討していると真剣に聞いてくれます。

とくに決算月はシビアなので、3月や9月を狙って金利交渉できるように借り換えの計画を進めると良いです。

住宅ローンの借り換えでかかる手数料

借り換えでは、どの銀行でも数万円程度の手数料がかかります。その手数料や諸費用より利息を低減できるなら、手間をかけても借り換えする意味があります。

金融機関名 借り換え手数料 保証料
三菱東京UFJ銀行 32,400円 必要
三井住友銀行 32,400円 必要
横浜銀行 32,400円 必要
常陽銀行 32,400円 必要
ソニー銀行 定額型:43,200円
定率型:借入額の2.16%
不要
イオン銀行 定額型:108,000円
定率型:借入額の2.16%
不要

メガバンクも地方銀行も、借り換え手数料は32,400円のところが多いです。ネット銀行は手数料が高いですが「保証料不要」というところが多いです。メガバンクや地方銀行の保証料は借入額の2%前後が多いので、ネット銀行の定率型手数料とほぼ同じぐらいですね。

ちなみに、今借入している住宅ローンで保証料を前納で払っているなら、一括繰り上げ返済したときにいくらか戻ってきます。

借り換えでは、これ以外にも今借りている銀行の借入を一括繰り上げ返済する手数料がかかります。こちらも、さきほどの6銀行の場合はどれぐらいかかるか見てみましょう。

金融機関名 全額繰り上げ返済手数料
三菱東京UFJ銀行 インターネット:10,800円
窓口(書面):21,600円
三井住友銀行 インターネット:5,400円
窓口(書面):21,600円
横浜銀行 変動金利(3年以内):3,240円
変動金利(3年超5年以内):2,160
変動金利(5年超7年以内):1,080円
変動金利(7年超):無料
固定金利:32,400円
常陽銀行 変動金利(窓口):6,480円(7年目以降は無料)
変動金利(ネット):取り扱いなし
固定金利(窓口):6,480円~54,000円(返済金額による)
固定金利(ネット):無料
ソニー銀行 無料
イオン銀行 54,000円

一括繰り上げ返済をすると、銀行は抵当権の抹消登記に必要な書類を作成します。そのため、ほとんどの銀行では手数料がかかります。また、抵当権抹消登記や抵当権設定登記(借り換え後の新規ローンで必要)は、司法書士報酬や登録免許税もかかります。

手数料と費用をまとめてみましょう。

項目 手数料・費用
現在のローンを一括返済する手数料 金融機関によって違うが無料~5万円程度
新しい借入先銀行に払う借り換え手数料 金融機関によって違うが3万円~借入額の2%程度
新しい住宅ローンの保証料 不要または借入額の2%程度
登記費用(司法書士報酬、登録免許税) 抵当権抹消:1~2万円程度
抵当権設定:借入額の0.4%+3~10万円程度
ローン契約書に貼る印紙代 2万円(借入額1,000万円超5,000万円以下 )

けっこうな手数料と費用が必要になりますが、この金額以上に利息が低減できるのなら借り換えしていただくことで家計がラクになるのではないでしょうか。

【参考】成果報酬型の住宅ローン借り換え代行サービス

住宅ローン借り換えセンター

 わずらわしい手続きを任せることが可能
 借り換えが成功しない場合は費用が不要
 金利交渉で優遇金利を引き出してくれる
 諸費用の準備ゼロ円でも借り換えできる
 住宅ローンと建築のプロが在籍している

住宅ローンの借り換えは手続きが面倒なうえに、金利交渉や銀行乗り換えの段取りなどに時間と費用と手間を取られてしまいます。そこで役立つのが成果報酬型のモゲージ・ブローカーです。

成果報酬型のモゲージ・ブローカーに借り換えを代行してもらえば、面倒な手続きを引き受けてくれたうえに、あなたにとって最も有利な借り換え金利を引き出してくれます。

特に以下の条件に当てはまる方は、何百万円も利息低減できる可能性があります。

・住宅ローン残高が1,000万円以上ある
・住宅ローン残期間が10年以上ある
・現在の金利が3%以上である
・10年以上前にフラット35で契約した
・自分の住宅ローン残高がわからない

借り換え審査に落ちたことがある人や、ローン返済で延滞経験がある人、借り換えと同時にリフォームをする人は優秀な代行業者に依頼するとその強みを発揮してくれます。

 - 借り換えの基礎知識