住宅ローンの借り換え審査は新規に比べて優しい?厳しい?

   

どうも、元住宅営業で住宅ローンアドバイザーをしていたカリカエルです。

マイナス金利の効果で、住宅ローンの借り換えに興味を持たれた方が増えてるようですね。このサイトへの訪問者も、けっこう増加していますよ。

さて、いざ住宅ローンを借り換えるとなると、やっぱりもう一度「審査」があるわけです。

では、いったい「住宅ローンの借り換えの審査」とはどんなものなんでしょうか?新規で住宅ローンを借りたときと要領が違うのでしょうか?疑問に思うし不安ですよね。

とうことで、今回は住宅ローンの借り換え審査について、新規の住宅ローンと何が違うのか解説したいと思います。

新規住宅ローンも借り換えも審査は基本的に同じ

住宅ローンを借り換えるときも、新規で借りたときと同じように審査があります。

新規住宅ローンの審査と借り換えの審査はほとんど同じですが、少し違うところもあります。さて、どんなところが変わってくるのでしょうか?

住宅ローンの審査は、大雑把に分けると以下の2つのことをチェックされます。

  • ① 勤め先や勤続年数、年収、健康状態など個人的なこと
  • ② 家や土地の状況や資産価値など不動産に関わること

実は、この2つは新規で借り入れたときと比較して、借り換え審査では①は厳しくなり②は優しくなる傾向があります。

住宅ローンの借り換え審査で優しくなる審査項目

地価が下がり続けている状況では、住宅ローン借入時に比べて不動産の資産価値が良くなっていることは少ないです。ですから、住宅ローンを借り換えるとき、担保割れを起こしている物件がたくさんあります。

つまり「3,000万円の住宅ローンを借りて買った家が2,000万円の価値になっているけど、住宅ローンは2,300万円残っている」という状況ですね。このケースだと300万円の担保割れを起こしています。

こういう場合は、借り換え先の銀行から「2000万円しか貸せないから、担保割れの300万円は自己資金でなんとかして」言われても仕方ありませんが、それでは多くの人が借り換えしづらくなります。

そこで、借り換えを受け入れている銀行では、不動産の審査レベルを下げて資産価値の1.2倍から3倍ぐらいの貸し出しをしてくれる仕組みになっています。

その代りに、個人の属性に関わることの審査レベルを上げて、しっかり回収できるようにバランスを取っているのです。

住宅ローンの借り換え審査で厳しくなる審査項目

「勤め先や勤続年数、年収、健康状態など個人的なこと」は良くなっている人も悪くなている人もいると思います。ですから、個人の属性に関しては、新規で住宅ローンを借り入れたときより審査の目が厳しくなると考えた方がいいですね。

具体的には、以下のような人は審査が厳しくなるかもしれません。

  • ・転勤していて、まだ勤続年数が浅い(3未満)
  • ・年収が横ばいか下がっている
  • ・健康状態がよくない(団体信用生命保険に入れない)
  • ・住宅ローン返済中に滞納してしまった
  • ・キャッシングやカードローンを利用している

それぞれ詳しく解説します。

借り換え審査における年収と勤続年数の扱い

年収は審査基準が厳しくなります。新規なら年収300万円でも通ったローンが、借り換えでは年収400万円必要になるイメージですね。

同じく勤続年数も厳しくなります。新規なら勤続1年で通ったのに、借り換えなら3年以上必要になるイメージです。

借り換え審査における健康状態の扱い

最初に借り入れたときにスンナリ借りられたからといって、借り換えの審査もスンナリ通るとは限りません。特に、健康状態は年齢とともに悪くなることが一般的です。場合によっては、団信なしで借り換えできる住宅ローンも検討すべきです。

借り換え審査における金融事故と他のローンの扱い

これまでの住宅ローンの支払い状況は、必ずチェックされます。問題なく、長年返済を続けていると良い印象を持たれますが、万が一滞納していると借り換えはかなり困難になります。

住宅ローンやその他のローンの滞納履歴は信用情報を扱う機関を通じて金融機関どうしが共有できるので、黙っていてもバレると考えた方がいいです。おちろん、あなたから積極的に話す必要もないですが…。

よくありがちなのがスマホ料金の滞納です。あれも割賦販売などを利用して本体を購入していることが多いので、立派(?)な「ローン滞納履歴」になります。

それから、住宅ローンの返済中にキャッシングやカードローンをするのも、審査を厳しくする要因になります。返済比率も新規住宅ローンより借り換えの方が厳しくなります。新規では返済比率35%以下ならOKだったのが、借り換えでは25%以下になるイメージです。

返済比率とは、年収に対して全ローン返済額の占める割合です。「全ローン」なので、住宅ローンも自動車ローンもキャッシングも、全部含めて計算されます。新たに借入を増やすと、それだけ住宅ローンで借り換えできる金額が圧迫されるわけです。

住宅ローンの借り換えは複数銀行に相談すること

ここでは、一般的な話しをしました。住宅ローンの審査はもっと複雑な基準で個人の信用を判断するうえ、銀行によっても審査基準が変わります。実際に借り換えするときは、審査に通るも落ちるもケースバイケースです。

住宅ローンでは当たり前のように「A銀行は審査に落ちたけど、B銀行はオーケーだった」ということが起こるので、借り換えの際も必ず複数の銀行に審査を依頼した方がいいです。

複数の銀行に審査を持ち掛けることで、金利やサービスを比較したり条件を競ってもらう交渉もできると思います。

【参考】成果報酬型の住宅ローン借り換え代行サービス

住宅ローン借り換えセンター

 わずらわしい手続きを任せることが可能
 借り換えが成功しない場合は費用が不要
 金利交渉で優遇金利を引き出してくれる
 諸費用の準備ゼロ円でも借り換えできる
 住宅ローンと建築のプロが在籍している

住宅ローンの借り換えは手続きが面倒なうえに、金利交渉や銀行乗り換えの段取りなどに時間と費用と手間を取られてしまいます。そこで役立つのが成果報酬型のモゲージ・ブローカーです。

成果報酬型のモゲージ・ブローカーに借り換えを代行してもらえば、面倒な手続きを引き受けてくれたうえに、あなたにとって最も有利な借り換え金利を引き出してくれます。

特に以下の条件に当てはまる方は、何百万円も利息低減できる可能性があります。

・住宅ローン残高が1,000万円以上ある
・住宅ローン残期間が10年以上ある
・現在の金利が3%以上である
・10年以上前にフラット35で契約した
・自分の住宅ローン残高がわからない

借り換え審査に落ちたことがある人や、ローン返済で延滞経験がある人、借り換えと同時にリフォームをする人は優秀な代行業者に依頼するとその強みを発揮してくれます。

 - 借り換えの基礎知識