住宅ローン借り換えで家計負担が減る条件と銀行の融資条件

      2016/02/18

どうも、元住宅営業のカリカエルです。今回は住宅ローンを借り替えるときの条件についてのお話です。

住宅ローンの借り換えをおこなうことで返済額を下げることができますが「住宅ローンを借りているかたなら、だれがやっても得をする」というわけではありません。一般的には借り換えには手間と手数料がかかりますので、それを補う必要があるからです。

では、借り換えで得するかどうか何を基準に判断すればいいのでしょうか?

ひとつの目安として「住宅ローン残1000万円以上、残りの返済期間10年以上、借り換えで金利が1%以上下がる場合」と言われていますが、実際には借り換えでかかる手数料を確認したうえで新規の借入額や月々の返済額をチェックして実行するかどうか決めていきます。

また、金融機関側も融資条件を定めていて、あなたの家やマンションの資産価値が下がっている場合は審査が厳しくなることを覚悟しなければいけません。

それでは、さっそくいくつかの金融機関の「借り換え融資条件」をみてみましょう。

金融機関の住宅ローン借り換え融資条件

住宅ローン借り換えの融資条件は金融機関によって少し違い、一見したところ条件レベルが低そうな銀行や高そうな銀行があります。

実際の借り換えでは審査が行われ融資の可否が判断されるので、公開されている融資条件だけ見て「この銀行は審査に通りそう」とか「こっちの銀行は審査に落ちそう」という推測はできません。しかし、目安にはなるので気になる金融機関の融資条件は確認しておくほうがよいと思います。

以下は一見融資条件の難易度が低そうに見える「イオン銀行」と都市銀行の代表として「三菱東京UFJ銀行」、それからネット銀行でメジャーな「ソニー銀行」の借り換え融資条件です。違いを比べてみましょう。

イオン銀行の借り換え融資条件

イオン銀行は変動金利が低く、疾病保証をつけても返済額を抑えられるので人気です。保証料や一部繰上返済の手数料もゼロ円なので大変使いやすい銀行です。イオンのお買い物が割引になるのも嬉しいところです。

イオン銀行の「住宅ローン商品概要説明」を見ると、融資条件は以下のようになっています。

ご利用になれる方
借り入れ時の年齢が満20歳以上満71歳未満(8疾病補償付きは満50歳未満)
最終返済時の年齢が満80歳未満
イオン銀行所定の団体信用生命保険に加入できる
安定かつ継続した収入が見込める
給与所得者は6ヶ月以上勤務している
会社経営者ならびに個人事業主は事業開始後3年経過している
給与所得者ならびに会社経営者は前年度年収100万円以上
個人事業主は前年度所得100万円以上
日本国籍を有する、または永住許可を受けている

三菱東京UFJ銀行の借り換え融資条件

天下の都市銀行も見てみましょう。例として三菱東京UFJ銀行を挙げてみます。来店不要、インターネットだけで借り換えの審査から借り入れまでできてしまい、審査結果は最短即日分かります。規定以上の借り換え額と返済期間があれば家電購入や引越しで使える特典がもらえます。

三菱東京UFJ銀行の「商品説明書」を見ると、融資条件は以下のようになっています。

ご利用になれる方
借り入れ時の年齢が満20歳以上満70歳の誕生日まで
最終返済時の年齢が満80歳の誕生日まで
銀行指定の保証会社の保証を受けられる
団体信用生命保険に加入できる
借り入れ総額が住宅の建設費または購入費以下
同一勤務先に3年以上勤務していて給与振込口座が三菱東京UFJ銀行
「スーパー普通預金」および「三菱東京UFJダイレクト」を利用できる
日本国籍を有する、または永住許可を受けている

ソニー銀行の借り換え融資条件

今や金融会社と言ってもいいぐらいのソニー。住宅ローンも金利が低くて使いやすい商品を持っています。損保や生命保険でもお馴染みで、いずれも業界に風穴をあけるようなビジネスモデルで顧客の心をつかんでいます。ソニー魂で新たに不動産業にも進出しました。

ソニー銀行の「変動セレクト住宅ローン商品詳細説明書」を見ると、融資条件は以下のようになっています。

ご利用になれる方
ソニー銀行の円普通預金口座を持っている
借り入れ時の年齢が満20歳以上満65歳の誕生日まで
最終返済時の年齢が満80歳の誕生日まで
前年度の年収が400万円以上(自営業者は申告所得)
団体信用生命保険に加入できる
日本国籍を有する、または永住許可を受けている
対象物件にソニー銀行第一順位の抵当権を設定できる

3行を比べると同じような項目が並んでいるのがわかります。一般的に銀行は住宅ローンの融資に対しては以下のことを気にしています。

  • 1 自行の口座を持っている(新規に作れる)
  • 2 借入時の年齢と完済時の年齢
  • 3 年収と勤続年数
  • 4 団体信用生命保険に加入できる健康体かどうか
  • 5 国籍

うえの5つのうち、2と3に関して銀行によって少し違いがありますのでご自分と条件が合うところを選ばないといけません。

住宅ローンの借り換え条件は金利を一番にチェックすべき

住宅ローンの金利が上昇し始めると、にわかに「借り換え」に注目が集まります。少しでも好条件(低金利)で住宅ローンを借りたいという意思のあらわれではないでしょうか。

今も低金利が続いていることから「そろそろ上昇では?」と予想する専門家もいて、金融機関も住宅ローンの新規顧客獲得とあわせて借り換え需要をねらい力を入れている状況です。

これだけ金利が下がり続けると「借り換えで家計をちょっとでもラクに」と考えるかたが増え、中には住宅ローンを組んで5年もたたないうちに借り替えを実行する人もおられるようです。

金利は一般的にネット銀行のほうが低い傾向があります。ネット銀行とは、実店舗を持たずインターネットを使って取引する銀行のことです。上の3行ではソニー銀行がネット銀行で、イオン銀行もイオン店舗にしか窓口がないので「ほぼネット銀行」と言えます。住宅ローンの借り換えをするのであれば、まず金利が低いネット銀行からチェックしてみることをおすすめします。

「金利が低い銀行=審査が厳しい銀行」ではありません。むしろネット銀行は公開されている融資条件が低いところもありますので、狙い目です。家計の出費圧縮のためにも、借り換えのベストパートナーをみつけていただきたいものです。

【参考】成果報酬型の住宅ローン借り換え代行サービス

住宅ローン借り換えセンター

 わずらわしい手続きを任せることが可能
 借り換えが成功しない場合は費用が不要
 金利交渉で優遇金利を引き出してくれる
 諸費用の準備ゼロ円でも借り換えできる
 住宅ローンと建築のプロが在籍している

住宅ローンの借り換えは手続きが面倒なうえに、金利交渉や銀行乗り換えの段取りなどに時間と費用と手間を取られてしまいます。そこで役立つのが成果報酬型のモゲージ・ブローカーです。

成果報酬型のモゲージ・ブローカーに借り換えを代行してもらえば、面倒な手続きを引き受けてくれたうえに、あなたにとって最も有利な借り換え金利を引き出してくれます。

特に以下の条件に当てはまる方は、何百万円も利息低減できる可能性があります。

・住宅ローン残高が1,000万円以上ある
・住宅ローン残期間が10年以上ある
・現在の金利が3%以上である
・10年以上前にフラット35で契約した
・自分の住宅ローン残高がわからない

借り換え審査に落ちたことがある人や、ローン返済で延滞経験がある人、借り換えと同時にリフォームをする人は優秀な代行業者に依頼するとその強みを発揮してくれます。

 - 借り換えの基礎知識