住宅ローンがラクになる繰り上げ返済の活用方法とは？

どうも、元住宅営業のカリカエルです。今回は住宅ローンの繰り上げ返済の話です。

さて、住宅ローンを借りると「いつか繰り上げ返済したい！」と考えている方も多いと思いますが、そもそも繰り上げ返済はどのような仕組みでどのような効果が出るのでしょうか？

ここでは、繰り上げ返済の仕組みや効果だけでなく、使う場合の注意点などもまとめていきます。

住宅ローンの繰り上げ返済の仕組み

繰り上げ返済には期間短縮型と返済額低減型の2種類があります。それぞれの仕組みを比較してみましょう。

期間短縮型の繰り上げ返済

期間短縮型で繰り上げ返済すると、返済期間を短縮することができます。予定より早く住宅ローンの返済が終わるということですね。

利息低減効果は「返済額低減型」より大きいです。

返済額低減型の繰り上げ返済

返済額低減型で繰り上げ返済すると、月々の返済額を低減することができます。毎月の家計がラクになるので助かるということですね。

利息低減効果は「期間短縮型」より少ないです。

期間短縮型と返済額低減型の住宅ローン繰り上げ返済比較例

期間短縮型と返済額低減型を表にして比較してみます。

• 借入額　　　　：3,000万円
• 金利　　　　　：1.0%
• 当初返済期間　：30年
• 当初月々返済額：96,491円
• 当初総返済額　：34,736,908円
• 当初利息　　　：4,736,908円
• 繰上返済額　　：約200万円
• タイミング　　：5年1ヶ月目

上の条件だと、以下のような差が出ます。

項目	期間圧縮型	返済額低減型
返済期間	28年10ヶ月 (-2年2ヶ月)	30年 (±0年)
繰上返済額	1,956,520円	2,000,000円
月々返済額	96,491円 (±0円)	89,189円 (-7,302円)
総返済額	34,184,662円円 (-552,246円)	34,465,687円 (-271,221円)

借入額3,000万円、金利1%、返済期間30年の住宅ローンを5年目に200万円繰り上げ返済すると、期間短縮型では2年2ヶ月短縮できて、返済額低減型では月々7,302円返済額を下げられます。

ちなみに、繰り上げ返済は借入額が多く、金利が高く、タイミングが早いほど効果が大きくなります。

住宅ローン繰り上げ返済をするときの注意点

繰り上げ返済をするとき、注意しておくべきことが2つあります。それが何かと言うと、ひとつは返済額低減型を選ぶ理由。もうひとつは銀行の選択基準です。

それぞれ詳しく説明します。

返済額低減型を選ぶ理由に注意

ネットでいろいろな情報を見ていると「将来の家計が不安定なら、返済額低減型で繰り上げ返済しよう！」みたいなことが書かれています。

突然ボーナスがなくなったり、奥様が仕事を辞められたり、教育資金がかかったり、そういうことに備えて住宅ローンの月々返済額を下げておこうという趣旨です。

たしかに、月々の返済額が減れば家計がラクになります。しかし、それで大きな収入減や出費増に耐えられるかよく考える必要があります。

繰り上げ返済で月々返済額を低減させてもわずか数千円です。それなら、繰り上げ返済する資金をそのまま貯蓄しておく方が安心ではないでしょうか？

無理して繰り上げ返済しないことも、ひとつの選択肢です。

銀行の選択基準に注意

住宅ローンを借りた当初から繰り上げ返済する予定の人は、繰り上げ返済手数料が安いの銀行を選ぶかもしれません。特に、ネット銀行は手数料無料のところも多いですよね。

しかし、ここでひとつ注意していただきたいことがあります。それは保証料の返戻手数料です。

繰り上げ返済を実行すると、住宅ローンの元金が減るので保証料が一部払い戻されます。その際に、返戻手数料を取る保証会社があります。

銀行の繰り上げ返済手数料がゼロでも、保証会社の返戻手数料が高ければ意味がありません。

繰り上げ返済の手数料や最低繰り上げ返済額を気にして銀行を選んだ人は少額で頻繁に繰り上げ返済する予定かもしれませんが、その度に保証料返戻手数料がかかればけっこうな金額になりかねません。

銀行を選ぶときは、繰り上げ返済手数料だけでなく保証料の返戻手数料も確認しておきましょう。

住宅ローンの繰り上げ返済は金利上昇対策にもなる

繰り上げ返済では返済期間短縮や返済額低減に目がいきがちですが、もうひとつ大事な意味があります。それは何かと言うと、住宅ローンの借入残高が減るということです。

借入残高が減るということは、月々返済額のうち元金部分の割合が増え、利息部分の割合が減るということです。つまり、将来金利が上がったとしても、そのダメージを減す効果があるということです。

変動金利で借りている人は、繰り上げ返済を活用して住宅ローンの元本を減らすことで変動金利のデメリット（金利上昇）を緩和することができるのです。

住宅ローンの金利が高いと感じたら繰り上げ返済より借り換え

今は超低金利が続いていますので「そろそろ上がるのでは？」という意見も出てきています。ところが、日銀のマイナス金利政策もあり、住宅ローン金利は下がる一方です。

これだけ金利が下がると、自分が借りている金利は今の実質金利と比べて1%以上高い人も増えているいのではないでしょうか？

そういう人は、繰り上げ返済で元金を減らすより、借り換えで金利を下げる方が先決です。高い金利で返済し続けるのは、とてももったいないことですよ。

借り換えとは？

今借りているA銀行から金利が低いB銀行に乗り換えること。借り換え手数料がかかるが、金利が下がることで利息低減につながり支払った手数料以上に得する可能性がある。

よく、「住宅ローンの残債が1,000万円以上、返済期間が10年以上残っていて、借り換えで金利が1%以上下がる」場合は、借り換えでメリットが出るといいます。

実際には借り換えでかかる手数料や保証料、所得税の住宅ローン控除など踏まえて考えないといけませんが、一気に家計をラクにできるかもしれません。「もしかして、うちの金利高い？！」と思った人は、金融機関などに相談してみるべきです。

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