フラット35の繰り上げ返済とは?特長や注意点について

      2016/02/20

どうも、元住宅営業のカリカエルです。今回はフラット35の繰り上げ返済についてお話しします。

ご存じのとおり、フラット35は民間金融機関(銀行や信用金庫など)と住宅金融支援機構が提携して提供している長期固定金利型の住宅ローンです。

民間金融機関の住宅ローンと同じく繰り上げ返済できるのですが、いろいろと違うところもあります。

それではさっそく、フラット35の繰り上げ返済のやり方や民間金融機関との違いについてまとめてみたいと思います。

ちなみに「フラット35」そのものの仕組みについては住宅金融支援機構のホームページが参考になります。

[参考] 住宅金融支援機構「フラット35とは?」

フラット35を繰り上げ返済する方法

フラット35の繰り上げ返済はカンタンにできます。返済中の銀行の窓口で手続きするか、インターネットのユーザー専用ページ「住・My Note」で手続きするだけです。

[参考] 住宅金融支援機構「住・My Note」

銀行窓口と「住・My Note」では、利用可能な返済方法や最低返済金額に差があります。違いは以下のとおりです。

項目 住・My Note 金融機関窓口
受付時間 8:00 ~ 26:00 窓口営業時間
利用可能な返済方法 一部繰上返済 一部繰上返済
全額繰上返済
繰り上げ返済金額 毎月のご返済額を除いて元金10万円以上 毎月のご返済額を除いて元金100万円以上
手数料 無料 無料

「住・My Note」は毎月の返済額を除いて元金10万円以上(ただし、ボーナス併用返済で返済期間を短縮する場合は6回分以上)から繰り上げ返済可能です。

手数料も無料なので、こまめに繰り上げ返済しやすいです。

繰り上げ返済をするときは、以下の2種類から選ぶことができます。

期間短縮型
繰り上げ返済することで、完済までの返済期間を短縮する方法
返済額低減型
繰り上げ返済することで、月々の返済額を下げる方法

繰り上げ返済をすることで、利息の一部を支払わなくてよくなります。この利息低減効果は期間短縮型の方が高くなります。期間短縮型と返済額低減型の詳細は以下の記事が参考になります。

住宅ローンがラクになる繰り上げ返済の活用方法とは?

フラット35と民間住宅ローンの繰り上げ返済の違い

フラット35と民間金融機関の住宅ローンでは、繰り上げ返済するうえで少し違いがあります。その差を表で比較してみましょう。

項目 フラット35 民間金融機関
保証料 無料 無料~借入額の2%程度
金利タイプ 固定 変動または固定
繰り上げ返済手数料 無料 無料~数万円
申し込みタイミング 繰り上げ返済実行日の1ヶ月まえまでに申し込み 最短繰り上げ返済実行日の翌日までに申し込み

フラット35の魅力は繰り上げ返済手数料が無料であることです。難点といえば、繰り上げ返済を申し込んでから実行されるまで1ヶ月以上かかることです。

フラット35は保証料が不要なので、繰り上げ返済による保証料返戻金がありません。民間金融機関では、繰り上げ返済で減った元本に合わせて保証料が戻ってきます。

フラット35は長期固定金利だけなので、完済するまでずっと同じ金利です。民間金融機関の変動金利のように繰り上げ返済で将来の金利上昇リスクを下げる効果はありません。

フラットで35繰り上げ返済するときの注意点

フラットで35繰り上げ返済するとき、以下のような注意点があります。

  • 「住・My Note」からの繰り上げ返済は2ヶ月連続でできない
  • 期間短縮型で返済期間が10年未満になると「融資額残高証明書」が送付されない
  • フラット35(保証型)は「住・My Note」で繰り上げ返済できない

フラット35は2ヶ月連続で繰り上げ返済ができません。早くとも1ヶ月おきになります。

また、繰り上げ返済で「期間短縮型」を選び、残りの返済期間が10年未満になった場合は「融資額残高証明書」が送付されなくなります。住宅ローン控除を受けている最中の人は注意が必要です。

フラット35のユーザー専用ページ「住・My Note」では、フラット35(保証型)の繰り上げ返済ができません。繰り上げ返済できるのは、フラット35(買取型)です。

フラット35で繰り上げ返済するなら借り換えという手もある

フラット35は保証料や団体信用生命保険の加入義務なしに住宅ローン融資を受けられますが、長期固定金利ゆえに金利が高いというデメリットがあります。

今は超低金利なので、民間金融機関の変動金利と比較すると1%以上金利差がある人もいるのではないでしょうか。

住宅ローンを早く返すコツは、できるだけ早く元本を減らすことです。繰り上げ返済も元本を減らすことができるので効果的ですが、そもそも金利が高い住宅ローンでは月々の返済で元本が減りにくい状態になっています。

そこで検討したいのが「借り換え」という方法です。つまり、フラット35から金利が安い民間の変動金利住宅ローンに乗り換えるということです。

借り換えでは「借り換え手数料」がかかります。しかし、手数料が高い金融機関でも新たに受ける融資額の2%程度です。数百万円を繰り上げ返済することに比べ、数十万円の手数料を払う方が手元に資金を残せます。

そのうえ、金利が1%以上下がるなら相当な利息低減効果が狙えるので、利息まで合わせた住宅ローン総返済額がグンと下げられるかもしれません。

もし、あなたが高い金利で住宅ローンを返済しているのであれば、繰り上げ返済する前に「借り換え」という選択肢も検討してみてはいかがでしょうか?

【参考】成果報酬型の住宅ローン借り換え代行サービス

住宅ローン借り換えセンター

 わずらわしい手続きを任せることが可能
 借り換えが成功しない場合は費用が不要
 金利交渉で優遇金利を引き出してくれる
 諸費用の準備ゼロ円でも借り換えできる
 住宅ローンと建築のプロが在籍している

住宅ローンの借り換えは手続きが面倒なうえに、金利交渉や銀行乗り換えの段取りなどに時間と費用と手間を取られてしまいます。そこで役立つのが成果報酬型のモゲージ・ブローカーです。

成果報酬型のモゲージ・ブローカーに借り換えを代行してもらえば、面倒な手続きを引き受けてくれたうえに、あなたにとって最も有利な借り換え金利を引き出してくれます。

特に以下の条件に当てはまる方は、何百万円も利息低減できる可能性があります。

・住宅ローン残高が1,000万円以上ある
・住宅ローン残期間が10年以上ある
・現在の金利が3%以上である
・10年以上前にフラット35で契約した
・自分の住宅ローン残高がわからない

借り換え審査に落ちたことがある人や、ローン返済で延滞経験がある人、借り換えと同時にリフォームをする人は優秀な代行業者に依頼するとその強みを発揮してくれます。

 - 繰上返済のこと